賃貸・テナント退去時の現状回復工事ガイド｜どこまでが借主負担？解体業者が解説

賃貸住宅やテナントを借りていた方が退去する際に必ず発生するのが現状回復工事です。「どこまで費用を負担すればいいのか」「高額な請求をされたらどうすればいいのか」と不安を感じる方も少なくありません。

解体業者として、数多くの現状回復工事に携わってきた経験から、賃貸・テナントの現状回復のルール、特に借主が負担すべき範囲と、高額な費用を避けるための具体的な対策を徹底的に解説します。

1. 現状回復義務の基本｜住宅とテナント（事業用）の違い

まず、賃貸借契約における「現状回復」の考え方は、住居目的の物件と**テナント（オフィス・店舗などの事業用物件）**で大きく異なります。この違いを理解することが、負担範囲を知るための第一歩です。

項目	住宅（居住用）	テナント（事業用）
義務の基本	借主の故意・過失による損耗の回復	入居前の状態へ戻すことが原則（特約が最優先）
通常損耗・経年劣化	原則、貸主（オーナー）負担	原則、借主負担となることが多い
内装工事の範囲	軽微な補修が中心	スケルトン戻しなど大規模な解体・復旧を含む

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1-1. 居住用賃貸物件の場合

居住用物件の現状回復は、国土交通省の**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**が基準となります。

このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

つまり、普通に生活していて発生する汚れや傷（通常損耗や経年劣化）は、家賃に含まれていると考えられ、借主は負担しなくてよいのが原則です。

借主が負担する具体例（居住用）

• 故意・過失による破損: 引っ越し作業でつけたクロスや床の傷、タバコのヤニ汚れや臭い、不注意で雨が吹き込み床が変色した、ペットによる柱の傷や臭い。
• 手入れ不足: 日常の清掃を怠ったことによる水垢、カビなど。
• 特約: 賃貸借契約書に「通常の原状回復義務を超える特約」が有効に定められていた場合。

1-2. テナント（事業用物件）の場合

オフィスや店舗などのテナント物件の場合、原状回復の考え方は居住用物件とは全く異なります。

テナントでは、借主の業態によって建物の使い方や内装工事の規模が大きく変わるため、「通常損耗や経年劣化も借主負担」とするのが一般的です。

最も重要なのは、賃貸借契約書に記載されている「特約」の内容です。

多くのテナント契約では、「入居時の状態（スケルトン状態や、内装付きの状態）」に戻すことが義務付けられており、これには内装の解体・撤去と、その後の復旧工事が伴います。

2. 【テナント】借主負担が確定する現状回復工事の範囲

テナントの退去時に、借主が最も費用負担を求められる工事の範囲を、解体業者の視点から具体的に解説します。

2-1. スケルトン戻しと内装解体・撤去

「スケルトン戻し（スケルトン解体）」とは、建物の構造躯体（柱や梁、床スラブなど）と共有部分だけを残し、それ以外の内装や設備をすべて撤去して、入居時の中身が何もない状態に戻す工事です。

入居時に内装工事（造作工事）を行った場合は、このスケルトン戻しが義務付けられることが多く、これが現状回復工事の費用を最も高額にする要因となります。

スケルトン戻しで撤去するもの

• 間仕切り壁、床、天井の仕上げ材
• 軽鉄（LGS）などの下地材
• 厨房設備、カウンター、棚などの造作設備
• 照明、配線、ダクト、換気扇などの電気・空調設備（建物共用部に影響しない範囲）

2-2. 設備・インフラの原状復旧

撤去作業だけでなく、それによって生じた建物のインフラ部分の復旧も借主の負担となるケースが一般的です。

• 給排水管: 厨房などを設置した際に、共用部分から引き込んだ給排水管やガス管の撤去・閉栓。
• 電気・空調: 独自に設置した分電盤やエアコン室内機・室外機の撤去、それに関連する配線、ダクトの撤去および配管の穴埋め。

2-3. 工事区分（A・B・C工事）の理解

テナントの工事は「工事区分」によって、誰が費用を負担し、誰が業者を選定するかが厳密に分けられています。原状回復工事は、主にB工事とC工事が中心となります。

工事区分	概要	費用負担	業者選定	現状回復での役割
A工事	建物躯体や共用部分に関する工事	貸主	貸主	借主負担となることは原則ない
B工事	借主の要望による専有部分の工事で、建物全体に影響する可能性があるもの（防災設備、共用部から引き込んだ給排水など）	借主	貸主指定	撤去・復旧費用は借主負担
C工事	借主の要望による専有部分のみの工事（内装、家具、照明、設備など）	借主	借主自身	撤去・復旧はすべて借主負担

B工事は費用は借主負担なのに、業者は貸主指定となります。貸主指定業者は、その建物の構造を熟知しているメリットがある一方で、相場より高額な費用を請求されるリスクがあるため注意が必要です。

3. 高額請求を避けるための【解体業者の対策】

テナントの現状回復工事費用は、規模によっては数百万～数千万円に及ぶこともあります。解体業者として、費用を抑えるための具体的な戦略をお伝えします。

3-1. 契約書の徹底確認と「原状」の明確化

退去が決まったら、すぐに賃貸借契約書の「原状回復」に関する条項を確認してください。曖昧な表現や不利な特約がないか、特に以下の点をチェックしましょう。

1. 「原状」の定義: 「スケルトンに戻す」のか、「内装付きの状態に戻す」のか、写真や図面などで具体的な状態を把握します。
2. 残置物特約: 契約書に残置できる設備（空調、トイレなど）の記載がないか確認します。残置できるものは解体・撤去費用を削減できます。
3. 指定業者（B工事）の確認: B工事の範囲と、貸主指定業者の選定ルールを確認します。

3-2. 見積もりは相見積もり（C工事）と項目確認が必須

高額請求を避けるには、相見積もりが鉄則です。特に借主が自由に業者を選べる**C工事（内装の解体・撤去など）**については、必ず複数の解体業者から見積もりを取りましょう。

また、貸主指定のB工事の見積もりについても、以下の点を確認し、価格交渉の材料とします。

• 工事項目ごとの単価: 「原状回復工事一式」ではなく、解体、廃棄物処理、電気工事、清掃など、項目ごとの単価と数量を明記してもらいます。
• 不当な請求の確認: 経年劣化分や、新品交換が必要ない箇所まで全交換するような不当な項目が含まれていないかチェックします。

3-3. 解体業者との早期連携と工程調整

現状回復工事は、退去日までに完了させなければなりません。工期が遅れると、余分な賃料が発生する可能性があります。

• 早めの相談: 退去が決まったらすぐに解体業者に相談し、工事範囲と工期を確定させましょう。
• 解体と復旧の切り分け: 内装の解体・撤去作業を得意とする解体業者にC工事を依頼し、その後の復旧工事は別の専門業者に依頼するなど、工程を分けることで費用を抑えられる場合があります。

4. 知っておきたい！現状回復をめぐるトラブルと判例

現状回復をめぐるトラブルは多発しており、その多くは「契約書の解釈」や「通常損耗・経年劣化の範囲」をめぐるものです。

4-1. 居抜き退去の可能性を検討する

特に店舗などのテナントの場合、内装や設備をそのまま次の借主に引き渡す「居抜き退去」を検討することで、現状回復工事の費用をゼロにできる可能性があります。

• メリット: 解体費用や工期が不要になり、次の入居者から造作譲渡料を得られる場合もある。
• 注意点: 貸主の許可が必須であり、次の借主がスムーズに見つかることが条件です。まずは貸主に相談してみましょう。

4-2. 裁判所の判断に見る借主負担の重要性

裁判所では、居住用物件においては特約の有効性が厳しく判断されます。特約があっても、借主に十分な説明がなく、かつ一方的に不利な内容であれば無効となる可能性があります。

しかし、テナント契約においては、契約書に「スケルトン戻し」や「経年劣化も借主負担」と明記されていれば、それが有効と見なされるケースがほとんどです。

特に、ラーメン店やカフェなどの飲食業態で、通常の使用を超える汚れや損耗が発生した場合は、契約書通りに借主に高額な原状回復義務が認められる判例が多く存在します。

5. まとめ：賢く退去するために

現状回復工事は、退去時の最後の重要なプロセスです。高額な費用トラブルを避けるために、以下のステップを実践しましょう。

1. 契約書の「原状回復」条項を徹底的に確認する。（スケルトン戻しの有無、残置物の可否）
2. 貸主への退去通知は早めに行い、工事期間を確保する。
3. C工事は必ず複数の専門業者から相見積もりを取る。（特に解体・撤去に強い業者に相談する）
4. B工事の見積もりは単価と項目を細かくチェックし、不当な請求がないか交渉する。

解体業者として、私たちは適正な費用で質の高い解体・撤去工事を提供し、お客様がスムーズに退去できるようサポートすることが使命です。退去時の不安はぜひ専門家にご相談ください。